Kupujete nehnuteľnosť alebo refinancujete. Banky sa v poslednej dobe predbiehajú, ktorá vám dá najlepší úrok. Ak ste už prešli ponuky niekoľkých bánk, viete približne, čo môže od vás požadovať. Hoci väčšina odpúšťa poplatok za spracovanie úveru, niekde sa s ním ešte môžete stretnúť.
Banky si dávajú ako podmienku poskytnutia úveru zasielanie istého obnosu peňazí na bežný účet. Aj tieto poplatky sa zarátavajú do konečnej ceny úveru. Nie je teda jedno, či vám banka bežný účet poskytne zadarmo alebo so zľavou za aktivitu.
Rovnako nie je jedno, či vám banka ponúkne mimoriadne splátky bez poplatku kedykoľvek počas úverového vzťahu, alebo len pri výročí fixácie, ako jej to prikazuje zákon.
Nevyhnutné náklady
Pozrime sa na príklad 36-ročného klienta, ktorý hľadá výhodný úver. Kupuje si byt v hodnote 75-tisíc eur, cez úver potrebuje prefinancovať 45-tisíc eur. Je ženatý, má dve deti. Obaja majú vysokoškolské vzdelanie, jeho príjem je 800 eur a príjem manželky 600 eur.
Úver si fixuje na tri roky, splatiť ho chce do 15 rokov. Založí si v banke bežný účet a poistí si nehnuteľnosť.
Pri kúpe bytu má náklady na zaplatenie znaleckého posudku (banka môže ponúknuť výhodu vybavenia znaleckého posudku na vlastné náklady) v priemere počítame so 140 eurami.
Na to, aby dostal od banky úver, musí nakatastri nehnuteľnostní podať návrh na vklad záložného práva za 66 eur a požiadať o vyznačenie plomby na liste vlastníctva za 8 eur.
Podmienkou je tiež uzatvorenie poistnej zmluvy na nehnuteľnosť, ktorá je predmetom záložného práva a vinkulácia poistnej sumy v prospech banky.
"Náklady na takéto poistenie sa rôznia v závislosti od zvolenej poistnej sumy. Minimálna poistná suma, akceptovateľná bankou, je poistná suma totožná s poskytnutou výškou úveru," konštatuje Tomáš Legerský z porátlu FinančnáHitparáda.sk.
V priemere môže ísť o sumu 50 eur ročne na takúto zmluvu.
V banke môžete ušetriť alebo preplatiť na bežnom účte, spracovateľskom poplatku ale aj na mimoriadnych splátkach, ktoré banka buď povoľuje alebo nie.
Koľko teda zaplatí klient v konečnom dôsledku banke podľa jej poplatkov?
Banka 1
Banka ponúka najnižšiu úrokovú sadzbu, preto by ju väčšina klientov preferovala.
Účtuje si spracovateľský poplatok 360 eur
Ponúka úrokovú sadzbu 2,10 percenta ročne
Splátka vychádza na 291,66 eur mesačne
Za 15 rokov zaplatíte banke 52 858,80 eura. Vypočítané ako 360 eur (spracovateľský poplatok) + 291,66 (mesačná splátka) x 12 (rok) x 15 (doba splácania).
Náklady navyše je 214 eur. Vypočítané ako 140 eur za znalecký posudok + 74 (kataster nehnuteľností)
Poistenie nehnuteľnosti za celú dobu splácania je 750 (50 eur ročne x 15 rokov splácania)
Za 15 rokov sú náklady na vedenie bežného účtu 900 eur (5 eur mesačne, teda 60 eur ročne a 900 eur za 15 rokov)
Za úver spolu zaplatíte (počítame aj s platbami za poistenie nehnuteľnosti) 54 722,80 eura.
Banka 2
Táto banka síce ponúka vyššiu úrokovú sadzbu, oproti prvej banke však odpúšťa spracovateľský poplatok a aj poplatok za vedenie bežného účtu.
Ponúkaná úroková sadzba je 2,29 percenta ročne a splátka 295,63 eura mesačne.
Ostatné poplatky sú rovnaké ako pri prvej banke.
Vďaka odpustenému spracovateľskému poplatku a bežnému účtu zadarmo zaplatíte banke (spolu s poistením nehnuteľnosti) za 15 rokov 54 177,40 eura.
Napriek tomu, že banka ponúka vyššiu úrokovú sadzbu, oproti prvej banke v nej za 15 rokov zaplatíte o 545,40 eura menej.
Banka 3
Situácia sa zmení ešte výraznejšie. Banka síce ponúka najvyššiu úrokovú sadzbu, účtuje si aj za vedenie bežného účtu, ponúkne však klientovi mimoriadne splátky úveru. A ten ich samozrejme aj využije.
Mimoriadne splátky idú priamo na zníženie zostatku istiny, čím si klient môže buď skrátiť dobu splácania pri zachovaní výšky mesačnej splátky, alebo môže dosiahnuť nižšiu mesačnú splátku pri zachovaní doby splácania úveru.
"Tu treba banku požiadať o prepočty oboch možností, nakoľko pri zachovaní výšky mesačnej splátky a teda skrátení si doby splácania úveru, štandardne sa jedná o zmenu zmluvných podmienok, ktorá je bankou spoplatnená napríklad sumou 150 eur. V takom prípade je efekt pre klienta citeľný iba pri vyšších mimoriadnych splátkach," dodáva Legerský.
Spracovateľský poplatok a poplatky za bežný účet sú rovnaké ako pri prvej banke.
Úrokovú sadzbu ponúka na úrovni 2,55 percenta ročne. Mesačná splátka je 301,12 eura.
Ostatné poplatky sú rovnaké ako pri prvých dvoch bankách.
Klient však využíva možnosť mimoriadnych splátok dva krát ročne vo výške 500 eur, čím usporí 2404,66 eura a skráti si dobu splácania na 11 rokov a 2 mesiace.
Za úver aj so všetkými poplatkami (vrátane poistenia nehnuteľnosti), ale zároveň s ušetrenými prostriedkami za mimoriadne splátky zaplatí klient 54 020,94 eura.
A tak aj napriek tomu, že platíte spracovateľský poplatok, mesačné poplatky za bežný účet a banka ponúkla z troch porovnávaných najnevýhodnejšiu úrokovú sadzbu, ušetríte najviac. Oproti prvej banke s najnižších úrokom až 761,86 eura.
Pozn.: Všetky prepočtu sú orientačné a informatívne.
Vyčíslenia celkových nákladov vychádzajú z predpokladu,
že sa nezmenia podmienky, za ktorých bol úver poskytnutý,
počas celej doby splatnosti.
Zdroj prepočtov: FinančnáHitparáda.sk